如何期货配资 307亿！全国首例专项债回收闲置土地来了，哪些房企能受益
如何期货配资
地方国企在这一轮专项债收储中将优先受益。
作为我国经济第一大省份，广东省将率先发行专项债券资金用于回收闲置存量土地。
广东省财政厅近日披露，2025年广东省政府专项债券(八期～九期)发行总额307.1859亿元，涉及两只债券，均为新增专项债，募集资金拟用于回收广东省内的闲置存量土地项目。
这两只债券包含一只5+2年含权债券、一只7年期，利息均按年支付，发行后可按规定在全国银行间债券市场和证券交易所债券市场上市流通，债券本金到期后一次性偿还。
自2024年10月自然资源部提出可以利用专项债收储闲置存量土地后，广东是今年全国范围内首个落地该计划的省份。
按照发行计划，广东这两只新增专项债券的招标日为2月28日，专项债券发行成功后，资金逐渐落位，将加速对应项目的收储工作，能够为其他地区推进专项债收购存量土地提供参考借鉴。
307亿专项债收储
本次广东省收储专向债的发行速度较快。今年春节过后，广东省内多个城市相继发布专项债回收闲置土地的公示。
根据中指研究院监测，广东省多地公示第一批拟使用专项债收购存量闲置土地的时间集中在2月7日至2月12日，从公示时间至最终披露时间仅半个月左右，表明广东省落实相关政策加速。这次专项债使用范围涵盖广东省内19个城市、共计86个项目，深圳和东莞市未有项目覆盖。
本次专项债发行金额约307亿元，占到此前各城市公示项目计划收储价格的七成。据中指研究院不完全统计，截至2月22日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市2025年度第一批拟使用专项债券回收存量闲置土地的项目用地超220宗，计划收储价格合计超430亿元。
在投资额度方面，这次专项债涉及回收的86个项目，计划总投资额为473.3亿元，项目拟发行专项债总额为433.2亿元，占总投资额91.5%，其中10个城市拟发行专项债总额与总投资额基本相等。
中指院政策研究总监陈文静表示，专项债发行规模不能覆盖总投资规模，主要与项目资金构成、专项债发行规则、项目收益风险评估以及财政资金的统筹安排等因素有关，回收存量闲置土地项目，除了专项债券资金外，仍存在其他配套资金。
广东省本次发行的专项债中，从各主要城市发行金额来看，广州的发行金额最高，为60.5亿元，珠海和惠州发行金额超过50亿元，位列第二、第三。
在市场各方关注的收储价格方面，回收土地的折扣大部分在8折以上。据中指研究院监测，广东省各地公示的第一批拟回收土地项目中，有约70%的地块拟收储价格与此前成交价的比值在0.8-1.0之间，接近50%的地块比值在0.9-1.0之间，约10%的地块比值在0.7-0.8之间，只有个别地块拟收储价格的折扣较大。
如何对这些回收土地确定收储价格，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，为了确保债务偿还，收储价格根据历史成本价和市场评估价孰低原则，集体协商确定下浮幅度后确定。因此多数收购项目都出现了一定折扣。但如果开发商前期有投入或地价在此期间上涨幅度较大的，可能出现溢价收储。
李宇嘉认为，这次的307亿应该是广东省第一批土储专项债，主要是前期各地谋划申报的、收储条件较为成熟的闲置、低效土地，包括多次流拍、开发商无意愿开发或用途要调整的土地。后续如果限额没用完，还可能有第二批、第三批。
回收闲置土地，除了能减少市场供应量，压降库存，也能盘活部分房企的资金沉淀。方正证券认为，专项债回收闲置土地的可行性较高，在广东率先落地后，其他省份也有望加快，被回收的土地可经过调规后(提高容积率、商转住等)再度出让。从广东省的首批次收储案例看，回收土地有七成的折扣在8折以上，房企接受度也较高。
哪些房企受益？
利用专项债回收闲置土地，与房企息息相关，尤其是面临资金压力的民营房企。
据中指研究院统计，根据广东省各地公示的项目用地单位，覆盖了地方国企、央企和民企，但其中90%以上为地方国企。从这一比例来看，地方国企将在这一轮收储中率先获益。
从广州市此前已完成的收储方案来看，已有14宗闲置用地被纳入回收，用地面积约97.7万平方米，拟回收总金额约25.8亿元，涉及宝信地产、白云城建、华侨城A(000069.SZ)等房企。广州采用了应付票据或延期现金支付的方式来付款。
涉及到的企业中，除华侨城A是央企外，宝信地产和白云城建分别是广州市花都区和白云区的城投平台，在过去三年中，这两家地方国企承担了不少土地“托底”任务。
去年下半年，广州市属国资房企越秀地产(00123.HK)，也有两幅高价地被广州市回收。这两幅地均是在2021年市场高点时所拿，随后因市场环境变化均未开发，最终换来了120亿元的“地票”，这是广州政府提供的等价应付票据，可以支付今后在广州土地市场上买地的土地款。
在广东省的另一重点城市珠海，专项债收储土地涉及的房企也以地方国企为主。珠海在2月7日发布的公示信息显示，本次计划收回14宗土地，总收储价格约66.4亿元。收购地块都是当地国企所有，主要以华发股份（600325）(600325.SH)、珠海横琴集团为主，这两家地方国企均涉及6宗土地。
涉及民营房企地块收储的城市是中山。据中山市公示的收储名单，有3宗地块涉民营房企，包括仁恒置地、中山榄菊艺术品投资有限公司等，收储金额约为12.69亿元。
对当前主要以地方国企为主的收储形式，李宇嘉认为，这一方面在于地方国企地块资产负债关系较为清晰，另一方面民企地块部分存在抵押状况，或有复杂的债券债务关系，甚至是司法纠纷，暂不符合收储条件。但今年的收储地块并非只选国企，后续民企地块如符合条件也会被纳入其中。
在房企选择上，也会有稳定市场或促进房地产行业企稳回升的考虑。银河证券研认为，不排除经济大省通过闲置土地或存量商品房专项债收购方式，对系统重要性房地产企业提供流动性支持，以降低房地产行业风险，提振市场预期。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，专项债回收土地落地，能有效防范化解房地产风险问题，从各类待收购的闲置土地来看，其背后反映的是房企资金压力，很多地块无力开发，与房企资金状况恶化有关系。
可以预见的是，短期内地方国企在这一轮专项债收储中获益会更大。方正证券表示，随着更多低成本专项债资金入市，能有效缓解房企的资金压力，受益房企传导路径或为地方城投、地方国企、央企，然后才是民营房企。
严跃进认为如何期货配资，专项债的偿债资金来源非常考验各地财政能力，从真正解决此类问题来看，地块被回购收储只是盘活的初步阶段，要真正盘活，还要增强土地的利用价值和再开发价值，这需要房地产行业平稳健康发展，持续撬动市场对此类土地的需求。
